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Actualités

 

Les informations relatives aux valeurs foncières librement accessibles au public

Afin de concourir à la transparence des marchés fonciers et immobiliers, la loi ESSOC du 10 août 2018 a prévu que l'administration fiscale rende librement accessibles au public, sous forme électronique, les éléments d'information qu'elle détient au sujet des valeurs foncières déclarées à l'occasion des mutations intervenues au cours des cinq dernières années (Article L112 A du livre des procédures fiscales).

 

Le décret en Conseil d’Etat du 28 décembre 2018 en précise les modalités d’application. Pour chaque mutation, les éléments d'information mis à disposition sont les suivants :

 

  • Date et nature de la mutation,
  • Prix ;
  • Adresse : numéro de voie, indice de répétition, type, code et libellé de la voie, code postal et libellé de la commune ;
  • Références cadastrales ;
  • Descriptif du bien dès lors qu'il a été déclaré à l'administration : surface « Carrez », surface réelle, code type de local, type de local, nombre de pièces principales, surface du terrain, et, pour les terrains non bâtis, nature de culture et nature de culture spéciale.

 

Les informations sont mises à disposition du public sous forme d'un fichier dans un format standard, pouvant faire l'objet d'un téléchargement et sont mise à jour tous les 6 mois.

 

Les informations sont issues du traitement informatisé « Demande de valeurs foncières » alimenté par la « Base nationale des données patrimoniales » (BNDP) qui recense les données patrimoniales contenues dans les documents déposés par les redevables ou leurs représentants dans les services en charge de la publicité foncière et de l'enregistrement. L'application BNDP est alimentée par les traitements informatisés de l'administration fiscale relatifs à la documentation cadastrale (traitement « Majic ») et relatifs à la publicité foncière (traitement « Fidji »).

 

Crédit d'impôt Transition énergétique : le décret fixant les conditions de ressources est paru

Le décret n°2019-88 du 11 février 2019 fixe les conditions de ressources permettant de bénéficier du CITE pour les frais de dépose de cuve à fioul et de pose d'équipements de chauffage et de production d'eau chaude sanitaire utilisant des énergies renouvelables.

 


 

Equipe 1La loi pour l'accès au logement et un urbanisme rénové (ALUR) du 24 mars 2014 est parue au Journal Officiel  du 26 mars 2014.

Certaines dispositions sont d'application immédiate, d'autres sont reportées à des dates ultérieures déjà fixées ou à la parution d'un décret ou d'un arrêté.

Cette loi comporte des dispositions relatives à la gestion locative des baux d'habitation, à la copropriété ainsi que des dispositions relatives aux professions immobilières et à la transaction et à l'urbanisme.

Afin de vous permettre d'appréhender ces nouvelles dispositions, nous vous indiquons ci-après les grandes lignes relatives aux baux d'habitation et à la copropriété.

BAUX D'HABITATION

1- Le contrat de bail devra comporter de nouvelles mentions et un bail type sera fixé par décret.

Le bail devra notamment décrire la consistance, la destination et la surface habitable, le loyer de référence, le dernier loyer acquitté par le précédent locataire, la nature et le montant des travaux effectués dans le logement, le renoncement éventuel au bénéfice de la garantie universelle des loyers.
Une notice d'information relative aux droits et obligations des locataires, à la garantie universelle des loyers et des extraits  du règlement de copropriété devront être annexés au bail.

2- L'état des lieux devra être conforme à un modèle type défini par décret.

Le locataire pourra demander des modifications dans un délai de 10 jours.

3- Un dossier de diagnostic technique sera également annexé et comprendra :

  • Le diagnostic de performance énergétique
  • Le contrat de risque d'exposition au plomb
  • Une copie du diagnostic amiante
  • Un état de l'installation intérieure d'électricité et de gaz
  • Un état de risques naturels et technologiques dans le zones concernées.

4- Le loyer :

Il convient de distinguer deux zones : les zones tendues dotées d'un observatoire des loyers et des zones situées en dehors des zones sensibles.
Dans le premier cas, le préfet fixera trois indicateurs de loyer exprimés au m² de surface habitable, par catégorie de logement et par secteur géographique :

  • Loyer de référence,
  • Loyer majoré (+ 20 % par rapport au loyer de référence),
  • Loyer de référence minoré (-30 % par rapport au loyer de référence).

Le loyer devra être fixé dans la limite du loyer majoré. En cas de dépassement, le locataire peut engager une action en diminution du loyer.Dans le deuxième cas, la fixation du loyer reste libre.
La révision du loyer n'est possible que si le bail le prévoit expressément et n'est d'application que si le bailleur le demande dans le délai d'un an de sa prise d'effet.
Lors du renouvellement de bail, le loyer dans les zones tendues ne pourra être réévalué que si celui-ci est inférieur au loyer de référence minoré. Si le loyer en fin de bail est supérieur au loyer de référence majoré, le locataire pourra demander la diminution du loyer.
Si la diminution s'applique immédiatement, la hausse du loyer s'appliquera par tiers ou par 6e en fonction de la durée du contrat.

5- Un nouveau dispositif, la garantie universelle des loyers est créée mais est facultative. Notamment elle ne s'applique pas lorsque le bailleur a demandé un cautionnement ou souscrit une assurance pour les risques locatifs.
Le cautionnement d'un locataire est nul dès lors qu'il existe une autre forme de garantie.

6- La loi réglemente également la colocation et encadre à la fois les modalités contractuelles mais également le montant  du loyer qui doit obéir aux mêmes règles d'encadrement.

7- En cas de congé pour vente ou reprise, la loi ramène à 65 ans l'âge à partir duquel le bailleur doit reloger le locataire.
Par ailleurs, elle élargit les conditions permettant à un locataire de réduire le délai de préavis à un mois et le généralise dans les zones tendues. Autrement dit le délai de préavis à PARIS est dorénavant d'un mois.

8- Les honoraires sont à la charge exclusive du  bailleur sauf ceux afférents aux visites, à la constitution du dossier du candidat, à la rédaction du bail et à l'établissement de l'état des lieux qui sont partagés entre le bailleur et le locataire dans des conditions qui seront fixées par décret.

9- D'autres  dispositions concernent les réparations locatives notamment l'évaluation de la vétusté, les obligations d'assurance du locataire et la prescription qui est dorénavant de 3 ans sauf pour l'action en révision qui est d'un an.Enfin, ces nouvelles dispositions  s'appliquent également à la location des logements meublés lorsqu'ils constituent la résidence principale du locataire.


COPROPRIÉTÉ

La loi du 24 mars 2014 comporte des dispositions qui modifient la loi du 10 juillet 1965 et le Code de la construction et de l'habitation.
Nous vous faisons part des principales modifications consécutives à cette loi.


IMMATRICULATION ET FICHE SYNTHÉTIQUE

1- L'article 52 de la loi prévoit la création d'un fichier d'immatriculation  des copropriétés qui sera tenu par un établissement public de l'Etat.

2- Ce fichier devra contenir les informations suivantes :

  • Nom - adresse, date de création du syndicat, nombre et nature des lots et le nom du syndic.
  • Le cas échéant, si le syndicat fait l'objet d'une procédure de pré-difficulté, d'une administration provisoire, d'une procédure de carence ou d'un arrêté de péril ou d'insalubrité ou encore d'une injonction, la mention le précisant.
  • Chaque année le syndic devra faire figurer au registre les données essentielles relatives à la gestion et aux comptes, notamment le budget, les comptes et annexes ainsi que les données essentielles relatives au bâti.

3- Les conditions de publicité et de consultation du registre seront fixées par décret.

4- Ces obligations entreront en vigueur à compter du 31 décembre 2016 pour les copropriétés de plus de 200 lots,  du 31 décembre 2017 pour les copropriétés de plus de 50 lots et le 31 décembre 2018 pour les autres copropriété.

5- Le syndic devra également créer une fiche synthétique de la copropriété dont  le contenu sera fixé par décret et regroupera les données financières et techniques essentielles relatives à la copropriété et au bâti.Cette fiche sera mise à la disposition des copropriétaires.


GOUVERNANCE ET GESTION

1- Les syndics non professionnels, bénévoles et coopératifs doivent  être copropriétaires d'un ou plusieurs lots dans la copropriété qu'ils gèrent.

2- Les nouvelles obligations du syndic :

  • Soumettre à vote de l'assemblée à la majorité de l'article 24 la décision de souscrire un contrat d'assurance contre les risques de responsabilité civile et souscrire un tel contrat en cas de refus de l'assemblée.
  • Représenter le syndicat dans tous les actes civils et en justice ainsi que pour la publication de l'état descriptif de division, du règlement de copropriété ou de ses modifications sans que l'intervention de chaque copropriétaire soit nécessaire.
  • Soumettre au vote de l'assemblée à la majorité de l'article 25 la décision de confier les archives du syndicat à une entreprise aux frais du syndicat.
  • Soumettre à l'autorisation  de l'assemblée à la majorité de l'article 24  toute convention passée entre le syndicat et le syndic ou une personne liée au syndic dont la liste sera fixée par décret.
  • Mettre à disposition des copropriétaires le carnet d'entretien.
  • Réaliser les démarches d'immatriculation sous peine d'astreinte.
  • Assurer l'information des occupants de chaque immeuble des décisions de l'assemblée générale selon les modalités à définir par décret.
  • Proposer à compter du 1er janvier 2015 un accès en ligne sécurisé aux documents dématérialisés relatifs à la gestion de l'immeuble, sauf décision contraire de l'assemblée à la majorité de l'article 25.
  • Etablir le budget prévisionnel avec le conseil syndical.

3- Ouverture du compte bancaire séparé.

A l'exception des immeubles de 15 lots au plus le compte bancaire ouvert au nom du syndicat est la règle.  Le syndic choisit l'établissement bancaire sauf si l'assemblée en décide autrement à la majorité de l'article 25.
Les intérêts produits par le compte appartiennent au syndicat.
Le syndic met à disposition du conseil syndical les relevés de compte.
Ces dispositions sont applicables dans le délai d'un an à compter de la promulgation de la loi pour les nouveaux contrats et lors du renouvellement pour les contrats en cours.

4- A l'exception du syndic provisoire, il est interdit au syndic d'avancer des fonds au syndicat.

5- En cas  d'empêchement du syndic, le président du conseil syndical peut convoquer une assemblée générale pour nommer un nouveau syndic.En cas de carence du syndic et sauf stipulation contraire au règlement de copropriété, le tribunal peut désigner un administrateur judiciaire.

6- Le syndic ne pourra démissionner sans respecter un délai de préavis de 3 mois. Lorsque l'assemblée désigne un nouveau syndic dont la prise de fonction est antérieure au terme du mandat du syndic en place, le mandat de ce dernier est révoqué.

7- L'ensemble de ces dispositions ne s'applique pas lorsque le syndicat est composé exclusivement de personnes morales.

8- Rémunération du syndic :

Elle est déterminée de manière forfaitaire.
Une rémunération spécifique complémentaire peut être prévue à l'occasion de prestations particulières définies par décret.
Un modèle de contrat sera défini par décret.

9- Mise en concurrence des contrats de syndic :Le conseil syndical réalise une mise en concurrence de plusieurs projets de contrat de syndic lorsque l'assemblée générale  est appelée à désigner le syndic.

Les copropriétaires peuvent également demander au syndic d'inscrire à l'ordre du jour l'examen d'autres contrats qu'ils communiquent.
Cette disposition ne s'applique pas  lorsqu'il n'existe pas de conseil syndical ou lorsque le marché local des syndics ne permet pas cette mise en concurrence auquel cas c'est le conseil syndical qui propose de ne pas procéder à cette mise en concurrence.

10- La liste des proches du syndic ne pouvant être membre du conseil syndical est étendue aux collatéraux.

11- Assemblée générale

  • Les conditions de consultation des pièces justificatives des charges par les copropriétaires seront fixées par décret.
  • Les salariés du syndic, leurs conjoints ou partenaires liés par un pacs, leurs ascendants ou descendants qui sont également copropriétaires dans l'immeuble ne peuvent pas porter de pouvoir d'autres copropriétaires.
  • Les nouvelles règles de majorité qui élargissent le domaine d'application de l'article 24.
    L'article 24 est désormais applicable  pour les travaux nécessaires à la conservation de l'immeuble et à la préservation de la santé et de la sécurité physique des occupants, pour décider des modalités des travaux rendus obligatoires en vertu de dispositions légales ou réglementaires, ou encore prescrits par les communes dans le cadre d'opérations de restauration immobilière, pour les travaux d'accessibilité aux personnes handicapées ou à mobilité réduite s'ils n'affectent pas la structure de l'immeuble ou ses éléments d'équipement essentiels, pour autoriser certains copropriétaires à effectuer à leurs  frais  des travaux d'accessibilité, pour adapter le règlement de copropriété en cas de modifications législatives et réglementaires, pour décider la réalisation du diagnostic technique global ainsi que ses modalités de réalisation.
    La majorité de l'article 25 s'applique dorénavant aux travaux comportant transformation, addition ou amélioration, à la demande d'individualisation des contrats de fourniture d'eau et à la réalisation d'études et de travaux nécessaires à cette individualisation, à la délégation de pouvoir au conseil syndical pour la mise en application et le suivi des travaux financés dans le cadre du budget prévisionnel, les membres du conseil syndical devant alors être couverts par une assurance de responsabilité civile.


PRÉVENIR LES DÉGRADATIONS DES COPROPRIÉTÉS ET FACILITER LA RÉALISATION DES TRAVAUX DE CONSERVATION DES IMMEUBLES

1- Les copropriétaires occupants ou non occupants ainsi que les syndicats de copropriétaires devront souscrire une assurance contre les risques de responsabilité civile.

2- Création du diagnostic technique global :

A la majorité de l'article 24, l'assemblée décide la réalisation d'un diagnostic technique global en vue de l'établissement d'un plan pluriannuel de travaux.
Ce diagnostic porte sur l'état apparent  des parties communes et des équipements communs, la conformité aux normes, une analyse des améliorations possibles de la gestion technique et patrimoniale de l'immeuble, une évaluation des coûts et une liste des travaux nécessaires à la conservation de l'immeuble.Après établissement du diagnostic, le syndic met à l'ordre du jour la question de l'élaboration du plan pluriannuel de travaux.Ces dispositions entreront en vigueur le 1er janvier 2017.

3- Création d'un fonds de travaux :

Cette obligation ne concerne pas les immeubles de moins de 10 lots qui peuvent y renoncer à l'unanimité.Modalités :A l'issue d'une période de 5 ans suivant la date de réception de travaux, l'assemblée doit voter la constitution d'un fonds de travaux  à la majorité de l'article 25. Son montant annuel ne peut être inférieur à 5 % du budget annuel et est versé selon les mêmes modalités que le versement des provisions du budget annuel.Si le diagnostic technique global ne fait pas apparaître de besoin de travaux dans les dix années à venir, le syndicat est dispensé de créer ce fonds de travaux pendant la durée de validité du diagnostic.Lorsque le fonds de travaux est supérieur au budget prévisionnel, l'assemblée générale statue sur l'élaboration du plan pluriannuel et sur la suspension des cotisations du fonds de travaux.
Le fonds de travaux appartient au syndicat et non aux copropriétaires. Il est déposé sur un compte bancaire séparé et obéit aux mêmes règles que le compte bancaire du syndicat.L'assemblée générale peut à la majorité de l'article 25 décider d'affecter tout ou partie du fonds de travaux au financement des travaux prescrits par les lois ou les règlements ou aux travaux décidés par l'assemblée générale ou encore au financement des travaux urgents effectués à l'initiative du syndic et nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble.Le privilège immobilier spécial est étendu au fonds de travaux.

4- Si l'immeuble ne dispose pas d'emplacements sécurisés pour vélos, le syndic inscrit à l'ordre du jour la question d'effectuer les travaux  pour une telle création. Entrée en vigueur le 1er janvier 2017.


DISPOSITIONS RELATIVES À L'AMÉLIORATION DE LA PROCÉDURE DU MANDATAIRE AD HOC

Rappel :  Lorsque les Impayés atteignaient le seuil de 25 % des sommes exigibles, le syndic demande la désignation d'un mandataire ad hoc.
Pour les copropriétés de plus de 200 lots, le seuil a été fixé à 15 %.
Plusieurs mesures fixent ou fixeront les modalités de mise en place de nouveaux outils  à la disposition de l'administrateur provisoire et à la requalification des copropriétés dégradées.

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